- 09.01.2017
Недвижимость - и важность правовой экспертизы при сделке с недвижимостью.
Проведя правовую экспертизу не одного десятка сделок с недвижимостью и имея при этом географию покупки недвижимости в самых различных регионах нашей необъятной Родины, мы окончательно убедились, что участники сделок в большинстве своем действуют не в рамках правового поля, а как бы по заведенным когда - то и кем - то традициям. При этом, чем цивилизованнее город, чем выше доход у его жителей - тем более дикий рынок недвижимости, ну, и как следствие, тем больше судебных тяжб, связанных с попыткой вернуть утраченное имущество или финансы. Попытаемся путем приведения примеров и разъяснения некоторых аспектов законодательства в этой отрасли хотя бы немного обезопасить вас от типичных ошибок.
Первое: необходимо помнить золотые слова наших предков: «Чем больше я узнаю, тем больше я понимаю, что знаю очень мало». А причин для этого бесконечное множество, начиная с покупки недвижимости, на которую имеется несколько претендентов, и заканчивая покупкой недвижимости у ограниченно или полностью недееспособных владельцев (вроде, какой-то странный, а на самом деле...). В перспективе - долгая судебная тяжба, расходы на юристов, а если повезет, то еще и на детективов, чтобы найти владельца с вашими деньгами, и неизвестно, не потратил ли он их уже.
Такие случаи, к сожалению, происходят достаточно часто, и, наверное, это связано с тем, что бытует мнение, что единственной трудностью при покупке недвижимости является ее поиск, а потому, обращаясь в агентства недвижимости и находя своего продавца или покупателя, начинает казаться, что никаких проблем с оформлением нет (люди так устроены - всегда верят в лучшее) и правовая экспертиза не нужна. Выяснение целого ряда вопросов, о которых, как о подводных камнях, знают юристы, специализирующиеся в этой области права, а граждане о них даже не подозревают, их, естественно, не интересует. При этом очень важно вчитаться в договоры, которые с вами заключают агентства недвижимости: там нет ни слова об ответственности, которую они несут перед вами за предлагаемую сделку, а все их действия заключаются лишь в поиске продавца или покупателя и сборе необходимых для Федеральной регистрационной службы документов. А потому и остаетесь вы потом один на один со своими проблемами.
Особо хотим подчеркнуть и обратить ваше пристальное внимание на тот факт, что если при осуществлении сделки купли-продажи была проведена ее полная юридическая экспертиза, и не риэлтором, который продает или покупает для вас эту недвижимость, а адвокатом, профессионально занимающимся сделками с недвижимостью, то шансы потерять свои инвестиции сокращаются в разы.
Так, при покупке недвижимости у физических лиц обязательно необходимо выяснение наличия супруга и его нотариального согласия на такую продажу. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то необходимо тщательно проверять полномочия лиц, которые будут подписывать договор купли-продажи от имени Продавца. Не раз приходилось сталкиваться на практике с тем, когда продажа недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, осуществлялась руководителем филиала такого юридического лица, который неправомочен на подобные действия.
Одна из самых распространенных ошибок при совершении сделки купли-продажи - это когда при оформлении сделки не учитывается ее стоимость для определения понятия «крупная сделка» в соответствии с требованиями Законов РФ «Об акционерных обществах» и «Общества с ограниченной ответственностью», что при отсутствии ряда согласовательных документов со стороны участников (акционеров) влечет ее полную недействительность.
Указанные основания являются практически бесспорными для признания заинтересованной стороной такой сделки недействительной, а значит, и не влекущей никаких правовых последствий - ее как будто и не было. Вот только деньги подчас возвратить бывает трудно, а возвращенные после длительной судебной тяжбы и исполнения обесцениваются настолько, что и малую часть того, что ранее покупали, на них не взять.
Для покупателей же проблема зачастую возникает и в связи с формой оплаты. Как правило, оплата производится в момент подписания договора, иногда в момент сдачи документов в регистрационный орган. А когда регистрационная служба установит при проверке какие-либо технические ошибки или недостаточность средств, Продавец, уже получивший деньги, не очень торопится решать дополнительно возникшие вопросы. И как следствие - приостановление регистрации, а затем и отказ в ее совершении, а следом и судебные споры. Еще сложнее, если вопрос касается возникшего ареста после сдачи документов на государственную регистрацию. Как ни странно, если в Москве и других крупных городах с этой целью мы используем почти всегда банковские ячейки, то в нашем городе такие формы, а также аккредитив - большая редкость. Хотя в ряде случаев, когда оплата производится наличными средствами, - это наибольшая гарантия заинтересованности обеих сторон в наиболее быстром и качественном оформлении не только самого договора, но регистрации перехода права собственности.
Продавец, уже получивший деньги, не очень торопится решать дополнительно возникшие вопросы,
Намного сложнее рассматриваются вопросы, когда речь идет о рассрочке платежей, о договорах аренды с правом выкупа. Здесь необходимо предусмотреть целый ряд моментов, которые могут вызвать в дальнейшем спор по исполнению договора. Например, возрастет ли цена, к какому эквиваленту она привязана, войдут ли арендные платежи в выкупную стоимость, как поступить, если оплата не производится или производится с большими задержками. При этом юристы всегда рассматривают договор с позиций максимально возможных нюансов, проверяя на прочность каждое положение договора, как если бы завтра возник спор. Только тогда договор будет конкретен настолько, что его толкование и исполнение не вызовет трудностей для обеих сторон в дальнейшем.
Нередко большую сложность в правовой экспертизе представляют объекты приватизации. Так как при том, что помещения были отданы в комплексе в собственность акционирующихся предприятий, при возникновении необходимости продажи отдельного здания вдруг выясняется, что данный объект по непонятным причинам был пропущен в акте приватизации, хотя уже не один год продолжает лишь 13 лет, а тех, кто приватизировался значительно позже, и того больше.
Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объекта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним. В силу целого ряда изменений и вновь принятых нормативных актов по земле в последние годы необходимо решить достаточно серьезные вопросы и по данному объекту недвижимости. И в первую очередь - в собственности или в аренде была ранее земля, как она была оформлена, как надлежит сейчас и какие правоустанавливающие документы для этого необходимо собрать и проверить. Зачастую длительно существовавший объект в собственности в виде здания, оказывается, не имеет документов на землю, либо имеет, но не в полном объеме. Оформить же право собственности на отдельно стоящее здание без уточнения правового положения и оформления земельного участка невозможно. А при последующем оформлении аренды земельного участка становится очень дорогим содержание здания вкупе находиться на балансе организации, и она, оплачивая за него налоги, искренне считает его своим. И даже заключая предварительный договор купли-продажи, получает за него денежные средства. А вот потом оформить окончательный договор не получается, так как нет документов на право собственности на этот объект. При этом надо помнить и то, что хотя в Гражданском Кодексе РФ и указана возможность оформления в судебном порядке права собственности на основе так называемой приобретательской давности, срок по ней должен составлять не менее 15 лет. А на сегодня только начало приватизации предприятий с 1992 года составляет 19 лет, а тех, кто приватизировался значительно позже, и того больше.
Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объекта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним. В силу целого ряда изменений и вновь принятых нормативных актов по земле в последние годы необходимо решить достаточно серьезные вопросы и по данному объекту недвижимости. И в первую очередь - в собственности или в аренде была ранее земля, как она была оформлена, как надлежит сейчас и какие правоустанавливающие документы для этого необходимо собрать и проверить. Зачастую длительно существовавший объект в собственности в виде здания, оказывается, не имеет документов на землю, либо имеет, но не в полном объеме. Оформить же право собственности на отдельно стоящее здание без уточнения правового положения и оформления земельного участка невозможно. А при последующем оформлении аренды земельного участка становится очень дорогим содержание здания вкупе с оплатой аренды земельного участка, что не было учтено при покупке здания. Указанные проблемы в данной статье лишь отчасти обозначены нами, тогда как на практике этих проблем значительно больше. И избежать их можно только в том случае, если рядом с вами с самого начала оформления документов и до полных расчетов будет грамотный специалист, владеющий опытом работы в данной сфере и юридическими знаниями по правовой экспертизе таких сделок. И тогда, как в известной рекламе, можно спать спокойно, вашей сделке не грозят судебные споры.
Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объекта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним.
Статья в соавторстве адвокатов Ушакова Ю.А и Ушаковой Н.М.