Правовая или юридическая экспертиза сделок с недвижимостью

Недвижимость - и важность правовой экспертизы при сделке с недвижимостью.

Проведя правовую экспертизу не одного десятка сделок с недвижимостью и имея при этом географию покупки недвижимости в самых различных регионах нашей необъятной Родины, мы окончательно убедились, что участники сделок в большинстве своем действуют не в рамках правового поля, а как бы по заведенным когда - то и кем - то традициям. При этом, чем цивилизованнее город, чем выше доход у его жителей - тем более дикий рынок недвижимости, ну, и как следствие, тем больше судебных тяжб, связанных с попыткой вернуть утраченное имущество или финансы. Попытаемся путем приведения примеров и разъяснения некоторых аспектов законодательства в этой отрасли хотя бы немного обезопасить вас от типичных ошибок.

Первое: необходимо помнить золотые слова наших пред­ков: «Чем больше я узнаю, тем больше я понимаю, что знаю очень мало». А причин для это­го бесконечное множество, начиная с покупки недвижимости, на которую имеется несколько претендентов, и за­канчивая покупкой недвижимости у ограниченно или полностью недееспо­собных владельцев (вроде, какой-то странный, а на самом деле...). В перс­пективе - долгая судебная тяжба, рас­ходы на юристов, а если повезет, то еще и на детективов, чтобы найти владельца с вашими деньгами, и неизвестно, не потратил ли он их уже.

Такие случаи, к сожалению, проис­ходят достаточно часто, и, наверное, это связано с тем, что бытует мнение, что единственной трудностью при по­купке недвижимости является ее поиск, а потому, обращаясь в агентства не­движимости и находя своего продавца или покупателя, начинает казаться, что никаких проблем с оформлением нет (люди так устроены - всегда верят в лучшее) и правовая экспертиза не нуж­на. Выяснение целого ряда вопросов, о которых, как о подводных камнях, зна­ют юристы, специализирующиеся в этой области права, а граждане о них даже не подозревают, их, естественно, не ин­тересует. При этом очень важно вчитать­ся в договоры, которые с вами заклю­чают агентства недвижимости: там нет ни слова об ответственности, которую они несут перед вами за предлагаемую сделку, а все их действия заключаются лишь в поиске продавца или покупателя и сборе необходимых для Федеральной регистрационной службы документов. А потому и остаетесь вы потом один на один со своими проблемами.

Особо хотим подчеркнуть и обратить ваше пристальное внимание на тот факт, что если при осуществлении сделки куп­ли-продажи была проведена ее полная юридическая экспертиза, и не риэлто­ром, который продает или покупает для вас эту недвижимость, а адвокатом, про­фессионально занимающимся сделками с недвижимостью, то шансы потерять свои инвестиции сокращаются в разы.

Так, при покупке недвижимости у физических лиц обязательно необхо­димо выяснение наличия супруга и его нотариального согласия на такую про­дажу. Если недвижимость принадле­жит юридическому лицу, то необходимо тщательно проверять полномочия лиц, которые будут подписывать договор купли-продажи от имени Продавца. Не раз приходилось сталкиваться на прак­тике с тем, когда продажа недвижимос­ти, принадлежащей юридическому лицу, осуществлялась руководителем филиа­ла такого юридического лица, который неправомочен на подобные действия.

Одна из самых распространенных ошибок при совершении сделки купли-продажи - это когда при оформлении сделки не учитывается ее стоимость для определения понятия «крупная сделка» в соответствии с требованиями Зако­нов РФ «Об акционерных обществах» и «Общества с ограниченной ответствен­ностью», что при отсутствии ряда согласовательных документов со стороны участников (акционеров) влечет ее полную недействительность.

Указанные основания являются прак­тически бесспорными для признания за­интересованной стороной такой сделки недействительной, а значит, и не влеку­щей никаких правовых последствий - ее как будто и не было. Вот только деньги подчас возвратить бывает трудно, а воз­вращенные после длительной судебной тяжбы и исполнения обесцениваются настолько, что и малую часть того, что ранее покупали, на них не взять.

Для покупателей же проблема зачас­тую возникает и в связи с формой оплаты. Как правило, оплата производится в момент подписания договора, иногда в момент сдачи документов в регистраци­онный орган. А когда регистрационная служба установит при проверке какие-либо технические ошибки или недостаточ­ность средств, Продавец, уже получив­ший деньги, не очень торопится решать дополнительно возникшие вопросы. И как следствие - приостановление регист­рации, а затем и отказ в ее совершении, а следом и судебные споры. Еще сложнее, если вопрос касается возникшего ареста после сдачи документов на государс­твенную регистрацию. Как ни странно, если в Москве и других крупных городах с этой целью мы используем почти всег­да банковские ячейки, то в нашем городе такие формы, а также аккредитив - боль­шая редкость. Хотя в ряде случаев, когда оплата производится наличными средс­твами, - это наибольшая гарантия заин­тересованности обеих сторон в наиболее быстром и качественном оформлении не только самого договора, но регистрации перехода права собственности.

Продавец, уже получивший деньги, не очень торопится решать дополнительно возникшие вопросы,

Намного сложнее рассматриваются вопросы, когда речь идет о рассрочке платежей, о договорах аренды с правом выкупа. Здесь необходимо предусмот­реть целый ряд моментов, которые могут вызвать в дальнейшем спор по исполне­нию договора. Например, возрастет ли цена, к какому эквиваленту она привя­зана, войдут ли арендные платежи в вы­купную стоимость, как поступить, если оплата не производится или производит­ся с большими задержками. При этом юристы всегда рассматривают договор с позиций максимально возможных ню­ансов, проверяя на прочность каждое положение договора, как если бы завтра возник спор. Только тогда договор будет конкретен настолько, что его толкование и исполнение не вызовет трудностей для обеих сторон в дальнейшем.

Нередко большую сложность в пра­вовой экспертизе представляют объекты приватизации. Так как при том, что поме­щения были отданы в комплексе в собс­твенность акционирующихся предпри­ятий, при возникновении необходимости продажи отдельного здания вдруг выяс­няется, что данный объект по непонятным причинам был пропущен в акте привати­зации, хотя уже не один год продолжает лишь 13 лет, а тех, кто приватизировался значительно позже, и того больше.

Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объ­екта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним. В силу целого ряда из­менений и вновь принятых нормативных актов по земле в последние годы необ­ходимо решить достаточно серьезные вопросы и по данному объекту недвижи­мости. И в первую очередь - в собствен­ности или в аренде была ранее земля, как она была оформлена, как надлежит сейчас и какие правоустанавливающие документы для этого необходимо соб­рать и проверить. Зачастую длительно существовавший объект в собственнос­ти в виде здания, оказывается, не имеет документов на землю, либо имеет, но не в полном объеме. Оформить же право собственности на отдельно стоящее зда­ние без уточнения правового положения и оформления земельного участка невоз­можно. А при последующем оформлении аренды земельного участка становится очень дорогим содержание здания вкупе находиться на балансе организации, и она, оплачивая за него налоги, искренне считает его своим. И даже заключая пред­варительный договор купли-продажи, по­лучает за него денежные средства. А вот потом оформить окончательный договор не получается, так как нет документов на право собственности на этот объект. При этом надо помнить и то, что хотя в Граж­данском Кодексе РФ и указана возмож­ность оформления в судебном порядке права собственности на основе так назы­ваемой приобретательской давности, срок по ней должен составлять не менее 15 лет. А на сегодня только начало приватиза­ции предприятий с 1992 года составляет 19 лет, а тех, кто приватизировался значительно позже, и того больше.

Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объ­екта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним. В силу целого ряда из­менений и вновь принятых нормативных актов по земле в последние годы необ­ходимо решить достаточно серьезные вопросы и по данному объекту недвижи­мости. И в первую очередь - в собствен­ности или в аренде была ранее земля, как она была оформлена, как надлежит сейчас и какие правоустанавливающие документы для этого необходимо соб­рать и проверить. Зачастую длительно существовавший объект в собственнос­ти в виде здания, оказывается, не имеет документов на землю, либо имеет, но не в полном объеме. Оформить же право собственности на отдельно стоящее зда­ние без уточнения правового положения и оформления земельного участка невоз­можно. А при последующем оформлении аренды земельного участка становится очень дорогим содержание здания вкупе с оплатой аренды земельного участка, что не было учтено при покупке здания. Указанные проблемы в данной статье лишь отчасти обозначены нами, тогда как на практике этих проблем значи­тельно больше. И избежать их можно только в том случае, если рядом с вами с самого начала оформления документов и до полных расчетов будет грамотный специалист, владеющий опытом работы в данной сфере и юридическими знани­ями по правовой экспертизе таких сде­лок. И тогда, как в известной рекламе, можно спать спокойно, вашей сделке не грозят судебные споры.

Значительную сложность вызывают сегодня и вопросы оформления отдельно стоящих зданий, т.к. помимо одного объекта недвижимости - собственно здания - нужно оформить и другой - земельный участок под ним.

Статья в соавторстве адвокатов Ушакова Ю.А и Ушаковой Н.М.