Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?

 На какие моменты следует об­ратить внимание, если вы ре­шили осуществлять долевое инвестиционное строительство жилья?

 Прежде всего - кто именно является застройщиком? Для этого необходимо изучить его учредительные документы, свидетельство о государственной регис­трации юридического лица и свидетельс­тво о постановке на налоговый учет. Далее, необходимо достоверно знать - есть ли разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, наличие проектно-сметной доку­ментации и заключение государственной экспертизы ее (подчас строительство на­чинают без этих документов, и затем воз­никают проблемы с вводом объекта в экс­плуатацию из-за недостатка мощностей тепло - и электроэнергии, отсутствия воз­можности подключения к общегородским сетям и т.п.). Немаловажное значение имеет то, какие права у застройщика на земельный участок и зарегистрированы ли они в Федеральной регистрационной службе. Особенностью является и то, ре­гистрируется ли договор участия в доле­вом строительстве после его заключения в Федеральной регистрационной службе. Многочисленные судебные споры между дольщиками инвестиционного жилья на одну и ту же квартиру уже стали притчей. Учитывая, что до начала привлечения де­нежных средств инвесторов в средствах массовой информации публикуется про­ектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, изучите ее и обратите осо­бое внимание на следующие моменты:

 - в каких инвестиционных проектах стро­ительства в течение последних трех лет принимал участие застройщик, с указанием местонахождения недвижимости, соблюдались ли им сроки ввода их в экс­плуатацию в соответствии с проектной документацией, каков финансовый результат деятельности застройщика за последний финансовый год, какова кредиторская и дебиторская задолженность. Есть ли у застройщика аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

 - внимательно ознакомьтесь с информа­цией о проекте, в частности: цель стро­ительства, этапы строительства, сроки реализации проекта строительства, какие элементы благоустройства предусмотрены (прежде всего, какая площадь прилегает к жилому дому, предусмотрена ли проектом ограда по периметру территории, детские площадки, площадки для выгула собак и т.д.), о местонахождении жилого дома и его описании, о количестве квартир, об этажности строительства (чтобы вам не продали квартиру на этаже, не предус­мотренном при строительстве - что прохо­дило одним из эпизодов мошенничества по уголовному делу при достройке жило­го дома), о функциональном назначении нежилых помещений (подземные стоянки для автомашин, наличие нежилых поме­щений на 1,2,3 этажах, что необходимо для того, чтобы знать, сможете ли вы, ку­пив квартиру, заехать к себе во двор, если он окажется занят машинами сотрудни­ков магазинов и офисов), не входящих в состав общего имущества участников долевого инвестиционного строительства, о составе имущества, которое будет нахо­диться в общей долевой собственности, о возможных финансовых и прочих рисках, какие еще денежные средства помимо инвестиционных средств дольщиков жи­лищного строительства будет привлекать инвестор, что свидетельствует об иных обязательствах, помимо обязательств пе­ред вами. Важно и то, каким способом застройщик обеспечивает свои обяза­тельства перед инвесторами - банковс­кая гарантия или просто залог земельного участка, на котором ведется жилищное строительство, и залог строящегося дома, о планируемой стоимости строительства, о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквар­тирного жилого дома с перечнем органов государственной власти, местного само­управления и организаций, представите­ли которых будут участвовать в приемке указанного жилого дома.

 Законодательством предусмотрено, что правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон дого­вора при его заключении и исполнении. Но такие правила не приняты.

 Поэтому в соответствии с положениями о договоре Гражданского Кодекса РФ все существенные условия должны быть указаны в самом договоре: объект - квар­тира - какой площадью, на каком этаже, в каком подъезде. Срок - это не просто срок окончания строительства дома, это и срок, в течение которого должна состоять­ся его госприемка и главное - срок пере­дачи вам квартиры. Цена договора - это стоимость ваших инвестиций, а точнее стоимость квартиры, в которую входит не только собственно стоимость квартиры, но и стоимость общего имущества дома и благоустройства. В судебной практике встречались дела, когда в ответ на тре­бование инвестора передать квартиру в построенном доме застройщик заявлял о дополнительной плате за благоустрой­ство, которое не было «якобы» включено в стоимость квартиры. Что предусматрива­ют сроки и порядок уплаты стоимости? Га­рантийный срок - не меньше 5 лет, с даты передачи вам квартиры от застройщика. Может ли изменяться цена и при наступ­лении каких обстоятельств, если предус­мотрен ее рост с уровнем инфляции, то по каким коэффициентам, предусмотрено ли начисление процентов на остаток неупла­ченной цены. Как правило, рассрочка да­ется на период от 6 месяцев до 1 года. Каждый застройщик предлагает заключить договор в том виде, который, прежде всего, соответствует его интересам, но ни­как не участника долевого строительства, особенно это просматривается в условиях продления сроков строительства. А это немаловажно!

 Перед вами встает главная задача - опре­делить финансовую устойчивость застройщика. В Новокузнецке таких застрой­щиков можно пересчитать по пальцам, и большинство из них имеет хорошую дело­вую репутацию, а те компании, которые создали проблемы инвесторам, прекратили свою деятель­ность. Но нет гарантии, что на их месте не появятся другие.

 До 70 процентов новостроек в Моск­ве покупают физические лица из других регионов.

 В Москве риск потерять деньги значитель­но больше, поскольку отследить, как идет строительство, вы реально не сможете, да и не знаете, каким застройщикам можно доверить свои деньги (среди них встреча­ются и откровенные мошенники), не зна­ете, что происходит с застройщиком, ка­кие изменения ежеквартально вносятся в проектную декларацию, как ведется стро­ительство и ведется ли вообще. Известны случаи, когда даже построенные дома не могут быть приняты в эксплуатацию, так как либо «сползают» в реку Москву, либо построены над подземным руслом других речушек. К примеру, в Москве на улице Архитекто­ра Власова построены шесть двадцати­этажных домов, но по указанным выше причинам некоторые из них не могут быть приняты в экс­плуатацию уже длительный срок. И если причина долгостроя - застройщики, то правительством Москвы были приняты специальные программы для достройки жилых домов, предоставлены беспроцен­тные кредиты инвесторам сроком до 10 лет, часть затрат по окончанию строительства взяло на себя правительство Моск­вы. Но все эти программы касаются толь­ко жителей Москвы, а не инвесторов из регионов, на них приходится вся тяжесть дополнительных финансовых вложений, если они хотят получить квартиру в доме, строительство которого в свое время инвестировали.

 Если же по каким-то причинам строитель­ство не может быть закончено в опреде­ленные законом сроки, то по иску любого из инвесторов дом может быть продан. На него обращается взыскание, как на зало­женное имущество, и вырученные средс­тва пропорционально распределяются между инвесторами, поэтому в таком слу­чае риск получить обесцененные деньги достаточно велик. С другой стороны, если вы трижды в течении 12 месяцев нарушите сроки внесения оплаты инвестиционных взносов, то застройщик в одностороннем порядке может также расторгнуть с вами договор.

 До недавнего времени выгодность вло­жений в инвестиционное строительство в Москве была очевидна и, опережая инф­ляцию, давала существенную доходность даже в период строительства. Фактически с 2006 года рост цен на новые объекты строительства минимален, воз­никли даже проблемы с продажей уже введенного в эксплуатацию жилья из-за высоких цен. Средняя цена 1 кв. м ин­вестиционного строительства в Москве - свыше 3000 долларов США. Предпочтение отдается покупке квартиры на вторичном рынке, что менее безопас­но. Ликвидность квартиры выше, если она расположена рядом со станцией метро, хотя цена ее будет дороже.

 Вложение же инвестиций в строительс­тво жилых домов Подмосковья, как по­казывает практика, в разы увеличивает риск потери там денег.

 Одна из специализаций адвокатов Москвы – Путилова И.А. и Путиловой О.В. – это сопровождение сделок с недвижимостью, юридическая экспертиза (проверка) договоров купли продажи квартир, иных объектов недвижимости, а так же юридическая проверка чистоты сделок, как первичного жилья так и вторичного в Москве и Московской области. Московский адвокат по недвижимости - Путилова О.В. имеет еще и дополнительную, узкую специализацию по ВСЕМ вопросам связанных с земельными участками их продажей, разделом, оспаривания межевания границ земельных участков, залога и т.п.. Запишитесь к нам на прием по телефону 8(495)5451212 и приходите по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди д. 28 к.1. Вся информация на официальном сайте адвокатов Москвы Ушаковых, Путиловых.