Купить недвижимость за границей - советы адвокатов Москвы как это сделать!

Что нужно знать перед тем как покупать недвижимость за рубежом.

В начале девяностых годов прошлого столетия в связи с принятием законов о приватизации российские граждане стали иметь возможность получить в собственность жилые и нежилые помещения. В стране не только стала строиться недвижимость находящаяся в собственности физических лиц, но и появился вторичный рынок недвижимости. Как следствие отрылась и возможность приобретения недвижимости за границей.

 Вкладывать деньги в недвижимость во все времена считалось хорошим тоном. Это перспективно, выгодно, особенно когда речь идет о домах в европейских странах, с мяг­ким климатом и хорошей экологией.

Однако, выбирая недвижимость за грани­цей, необходимо знать и определенные осо­бенности приобретения права собственности на нее в конкретной стране.

Таковыми являются ограничения на по­купку отдельных видов недвижимости для иностранцев: запрет на приобретение сель­скохозяйственных земель, памятников архи­тектуры, объектов недвижимости в пригра­ничных зонах.

Во многих странах, как, впрочем, и в Рос­сии, право собственности возникает только тогда, когда договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. В каждой стра­не орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, называется по-разному, различными указываются законодательством стран и сроки такой регистрации.

Так, в Италии регистрация осуществляет­ся в Консерватории Реестров недвижимости, где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности вла­дельца. На Кипре -это Земельная Палата. В Австрии регистрацию осуществляет налого­вый орган.

Регистрация перехода права собственнос­ти за границей во многих странах занимает от двух - трех месяцев до года ( например, в Австрии).

Недвижимость во всех странах приоб­ретается по письменному договору. Во мно­гих из них обязательной является процедура оформления такого договора нотариусом. В отдельных странах обязательна только про­цедура заверения договора нотариусом. Так, в Финляндии договор заверяется публичным нотариусом. При этом заверяются только подписи сторон, содержание договора не рассматривается. В купчей указываются ос­новные сведения о недвижимости, цена и ус­ловия платежа.

Общим для многих стран является и налог на недвижимость при совершении сделки, который достигает 10 -15% от стоимости не­движимости. В Греции такой налог составит 13%. Во Франции налог на личное состоя­ние при покупке недвижимости уплачивается при покупке на сумму более 717 000 евро. В Германии единоразовый налог на покупку составляет 3,5% от суммы, зафиксированной в заверяемом договоре о продаже. В итоге сумма налога при покупке зависит от того - у частного лица или организации покупает иностранец недвижимость, и она составляет от 10% у частного лица до 389 евро + 20 НДС у организации. Разовый налог в Венгрии составляет на квартиры от 2 до 6%, при этом новые квартиры до 120 тыс. евро налогом не облагаются, а на дома, землю и другую недвижимость - 10% от стоимости. Кроме того, в Венгрии уплачивается муниципальный налог на строения. Единовременный платеж во Финляндии составляет при оформлении права собственности на дом 4% от цены, к квартиру 1,6%. На Кипре вам придется уплатить налог на регистрацию при стоимости объекта свыше 100 000 кипрских фунтов 8% при этом необходимо также оплатить перевод денег на счет продавца (8% стоимости недви­жимости). В Австрии налог на передачу пра­ва собственности взимается в размере 3,5% от ее стоимости.

Ряд стран предусматривает также оплату ежегодного налога на недвижимость в после­дующем, который зависит от площади участка земли. Например, при площади земельного участка 3000 кв.м с бассейном налог соста­вит 4500 евро. Также оплачивается местный налог один раз в год, который зависит от размера площади объекта и дохода. При этом, к примеру, если площадь 400 кв. м, а доход 15 000 евро, то налог составит 4800 евро. Кроме того, в зависимости от характера собс­твенности и конкретного положения иност­ранца, он обязан также платить налог на про­живание либо налог на недвижимость, либо и то, и другое. В Финляндии налог на недви­жимость для отдыха составляет 0,5% -1% в год, а на недвижимость, используемую для постоянного проживания, - 0,2 - 0,5 %. На Кипре налог на недвижимость уплачивается как местным властям (примерно 30 - 100 фунтов в год), так и ежегодно государству, в зависимости от стоимости недвижимости. Его максимальный размер-3,5%. В Испа­нии невыплаченные налоги на недвижимость переходят от продавца к покупателю.

Особняком стоит Хорватия. Здесь не существует налога на недвижимость. Все налоги, пошлины, регистрационные сборы, связанные с приобретением недвижимости, платятся владельцем в адрес государствен­ных и муниципальных органов Хорватии один раз при оформлении покупки и состав­ляют 5% от суммы сделки.

Практически во всех странах установлен и регистрационный сбор при оформлении сдел­ки. Гербовый сбор на Кипре составляет при регистрации контракта 1,5 фунта на тысячу, если стоимость не превышает 100 000 кипр­ских фунтов и 2 фунта на тысячу в ином слу­чае. В Австрии такой налог за регистрацию составляет 1%.

Оплате подлежат и услуги нотариуса, и комиссионные агенту или фирме по недви­жимости. Например, во Франции вознаграж­дение нотариусу и расходы на регистрацию составляют приблизительно 6,5%. Комисси­онные агенту - порядка 6% с НДС, как пра­вило, включаются в стоимость объекта недви­жимости, ему платит продавец. В Германии расходы на заверения в нотариальном по­рядке составляют 1,5% от суммы договора. А расходы маклера обычно обходятся в 5 -15% от цены покупки. В Австрии величина оплаты услуг нотариуса составляет 1,5 - 5%, услуги агенту - 3,6, размер которых ограни­чен в Австрии законом. При этом особенность в Австрии в том, что здесь обяза­тельно удостоверение подписей участником сделки в суде, где хотя и незначительные, но платятся расходы за такое удостоверение.

Таким образом, необходимо помнить, что величина затрат во многом зависит от страны, которую вы выбираете. Консультация с юристом или адвокатом той страны, в которой вы решили приобрести недвижимость может Вам сэкономить серьезные суммы и оградить от штрафов и иных необязательных трат.

Несмотря на определенное сходство про­цедуры покупки в ряде зарубежных стран, имеются и существенные различия.

Так, в Хорватии согласно действующему законодательству недвижимость разрешает­ся приобретать как на юридическое, так и на физическое лицо. Но для покупки недвижи­мости иностранцем на физическое лицо тре­буется получение специального разрешения от органов МИД и МВД Хорватии. В Венг­рии, например, для покупки недвижимости необходимо получить разрешение от мест­ного муниципалитета района, где намере­ны приобрести недвижимость, и мэрии того города, в котором желаете сделать покупку. Для получения таких разрешений необходи­мо представить документ, подтверждающий легальный обмен валюты, размер которой ра­вен сумме, указанной в договоре купли-про­дажи. При покупке недвижимости на Кипре необходимо получить разрешение в Совете Министров, а после получения такого разре­шения подать заявление в Центральный банк для подтверждения того, что оплата осущест­вляется в иностранной валюте (поступления из-за рубежа).

Практически все страны, разрешающие приобретать у себя недвижимость, предус­матривают оплату купли-продажи по безна­личному расчету с обязательным представлением доказательств законности приобретения валюты.

Это лишь общие сведения для тех, кто име­ет намерение совершить покупку за рубежом. В то же время в каждой стране имеется до­статочно особенностей по совершению сде­лок и процедуре самой сделки.

Значительная финансовая ценность не­движимого имущества требует и особого к ней отношения. Именно поэтому будущим собственникам земельных участков, зданий, сооружений и других объектов необходи­мо обезопасить себя от возможных посяга­тельств на эти объекты.

Если вы решили приобрести какую-либо недвижимость за границей и уже выбрали страну, то для получения более полной ин­формации, а также соответствующих раз­решений необходимо обратиться к помощи специалистов - в том числе и адвокатов.

Существует огромное множество нюансов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости за границей для удачного за­вершения сделки, по которой может понадо­биться помощь.

Во многих странах оказывают услуги и российские фирмы по юридическому со­провождению сделок с недвижимостью за границей. Специалисты еще до подписания договора проверят состояние недвижимости, установят, не завышена ли цена, не висят ли долги на приобретаемой вами недвижимости, окажут помощь в правовом аудите земельных участков и объектов недвижимости, проведут анализ прав собственности, ограничений на нее и установления притязаний третьих лиц. А также осуществят правовой анализ пред­шествующих сделок по выбранному объекту и проверку полномочий у собственников, оптимизацию налогообложения сделок с не­движимостью и минимизацию рисков после­дующего признания сделок с недвижимос­тью недействительными, а также разработку схем расчетов по сделкам с недвижимостью. Подобные мероприятия, оказываемые юрис­тами, являются гарантией безопасности при покупке недвижимого имущества и обеспечи­вают беспрепятственное осуществление буду­щим собственником своих полномочий.

Статья доработана и отредактирована в соавторстве адвокатов Москвы Ушакова Юрия Анатольевича и Путилова Игоря Анатольевича от 30.11.2011г.