- 24.03.2019
Дело на первой инстанции вели сразу два московских адвоката – Путилов Игорь и Ушаков Юрий. Принудительный выкуп доли в квартире возможен при наличии целого ряда обстоятельств. Очень важно не только об этих обстоятельствах заявить, но и представить суду доказательства в подтверждение этого. Суд, как на первой инстанции, так и в апелляционной – признал требования о принудительном выкупе 1/4 доли 2-х комнатной квартиры - законными.
Обращаю внимание, что ответчик хотел получить 1 590 260 рублей за 1/4 долю квартиры, при рыночной цене квартиры около 6 миллионов рублей, а суд принял сторону нашего клиента – 728 000 рублей. Клиент сэкономил только на этом 860 000 рублей, обратившись с таким иском о принудительном выкупе доли с нашей помощью. Мы рекомендуем внимательно прочитать это Определение суда, там очень много юридически важных моментов – читается как бестселлер.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья Воронкова Л.П.
Дело.№33-25428
06 июля 20хх года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С., судей Леоновой С.В. и Шерстняковой Л.Б., при секретаре Шуптыровой Ю.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Расторгуевой Н.С., дело по апелляционной жалобе представителя истца Л. - истца Л. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 13 марта 20хх года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Л. к Я. в лице законного представителя недееспособной – В. и адвоката Ушакова Ю.А. об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери в квартиру - отказать.
Встречные исковые требования законного представителя недееспособной Я. – В. к Л. о прекращении права собственности на долю в праве собственности на квартиру, выплате компенсации за долю в праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов - удовлетворить.
Прекратить право собственности Л. на 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх.
Взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх в размере 728 000 (семьсот двадцать восемь тысяч) рублей.
Признать за Я. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх.
Моментом перехода права собственности считать дату вступления настоящего решения в законную силу.
Решение и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Я. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх. Взыскать с Л. в пользу В. судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.,
установила:
Л. обратилась в суд с иском к Я. в лице законного представителя недееспособной - В. об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери. В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником 1/4 доли двухкомнатной квартиры общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, собственником 3/4 долей квартиры по вышеуказанному адресу является Я. Соглашение о порядке пользования квартирой между собственниками отсутствует. Ответчик от подписания такого соглашения уклоняется. У истца ключей от квартиры нет и доступа в спорное жилое помещение она не имеет, в связи с чем истец просила определить порядок пользования квартирой № хх, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, закрепив Я. в пользование комнату № 1 жилой площадью 14,7 кв.м, за Л. - комнату № 2 жилой площадью 9,6 кв.м, оставить кухню, уборную, ванную, коридор и балкон в общем пользовании, обязать Я. не чинить препятствия истцу в пользовании квартирой, обязать Я. предоставить истцу комплект ключей от замков входной двери в квартиру для свободного доступа.
В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Я. – В. было подано встречное исковое заявление к Л. о прекращении права собственности на 1/4 доли в спорной квартире, признании за Я. права собственности на всю квартиру, взыскании с Я. в пользу Л. компенсации за долю в праве собственности на указанную квартиру в размере 701 000 рублей, прекращении, Л права пользования данной квартирой, взыскании с Л. судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 701 000 рубле и расходов на производство отчета в размере 7 000 рублей. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску сослалась на то, что на 1/4 долю Л. в спорной квартире приходится 9,48 кв.м обшей площади квартиры и 5,9 кв.м жилой площади, а учитывая, что минимальная площадь жилой комнаты в спорной квартире составляет 9,6 кв.м, то истец по первоначальному иску необоснованно требует выделить ей в натуре целую комнату, что будет нарушать и ущемлять права Я., как собственника большей доли квартиры. Л. никогда не вселялась в спорную квартиру, не проживала в ней, стороны не являются родственниками, комнаты в квартире смежные, а не изолированные. Я. является инвалидом I группы и страдает психическим заболеванием, что делает совместное проживание сторон в смежных комнатах невозможным. Л. жильем обеспечена и живет своей отдельной семьей по другому адресу. Л. как сама, так и через представителей предлагала В. выкупить ее долю, однако цена, которую она определяла, была значительно больше рыночной. Согласно отчету об оценке ООО «Современные технологии оценки и консалтинга», рыночная стоимость 1/4 доли в спорной квартире составляет 701 000 рублей, которую Я. готова заплатить Л.
В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Р. - В. были уточнены встречные исковые требования, согласно которым она просила прекратить право собственности Л. на 1/4 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, признать за Я. право собственности на указанную квартиру, взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на данную квартиру в размере 728 000 рублей, прекратить Л. право пользования спорной квартирой, взыскать с Л. расходы на производство отчета об оценке квартиры в размере 7 000 рублей.
В судебное заседание суда первой инстанции истец по первоначальному иску Л. не явилась, обеспечила явку своего представителя Б., который первоначальные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, встречные исковые требования Я. не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.
Представители ответчика недееспособной Я. - В. и адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования не признали, просили суд в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца Л.. - Л. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по г.Москве не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, путем направления 02.06.20ххг. почтовым отправлением судебного извещения, полученного им 19.06.20ххг., причины неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца Л. – Л. и Б., представителя ответчика по первоначальному иску Я. – адвокат Ушакова Ю.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
При разрешении данного дела суд руководствовался ст.ст. 133, 209, 235, 247, 252, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.-1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст.ст. 56, 67, 98, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что спорной является квартира, общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, состоящая из двух смежных изолированных комнат: № 1 жилой площадью 14,1 кв.м, № 2 жилой площадью 9,6 кв.м, расположенная по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.20ххг., Л. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, право собственности зарегистрировано 28.10.20ххг. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Пискуновой И.А., врио нотариуса г. Москвы Кузнецова В.Н. - 21.10.20ххг., реестровый номер 18-881.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.12.20ххг., Я. является собственником 3/4 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, право собственности зарегистрировано на основании дубликата договора реестр № 9-3348 от 07.10.20ххг., удостоверенного нотариусом г. Москвы Новиковой И. Л., выданного взамен договора реестр № 2819 от 14.06.19ххг., удостоверенного нотариусом г.Москвы Новиковой И.Л., свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Гришко М.А., и.о. нотариуса г.Москвы Кузнецова В.Н. 14.10.20ххг., реестровый номер 18-818, свидетельства о праве собственности, удостоверенного Гришко М.А., и.о. нотариуса г.Москвы Кузнецова В.Н. 14.10.20ххг., реестровый номер 18-813.
Согласно представленным документам Л. в спорной квартире не зарегистрирована, имеет регистрацию по месту жительства по адресу: г.Москва, ул.Шоссейная, д.хх, корп.х, кв.хх.
Согласно Единому жилищному документу, актам ОСЗН Можайского района г.Москвы о проверке условий жизни недееспособного гражданина, Я. зарегистрирована в квартире по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх по месту жительства с 17.09.20ххг. и фактически проживает в ней, занимает комнату площадью 14.1 кв., проживает с сиделкой. ,
Согласно справке ВТЭК от 15.03.20ххг., Я. имеет инвалидность I группы, установленной в связи с психическим расстройством.
Согласно распоряжению ОСЗН Можайского района г. Москвы от 17.08.20ххг. № Р- 37 15 об установлении опеки над недееспособной Я., опекуном Я. назначена В. (внучка недееспособной).
Судом первой инстанции установлено, что на принадлежащую Л. 1/4 долю в спорной квартире приходится 9,48 кв.м общей площади квартиры и 5,9 кв.м жилой площади.
Согласно представленному истцом по встречному иску отчету ООО «Современные технологии оценки и консалтинга» № 128/КВ-Д/16 от 01.11.20ххг., рыночная стоимость 1/4 доли в квартире по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх составляет 701 000 рублей.
Согласно представленной представителем Л. копии отчета ООО «Городская коллегия оценщиков» № 11620-11-16 от 28.11.20ххг., рыночная стоимость У* доли в квартире по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д.х, кв.хх составляет 1 590 260 рублей, при рыночной стоимости квартиры 6 914 173 рубля.
В связи с предъявлением доказательств о различной стоимости доли квартиры, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 16М/864-2-6736/16-ОЭ от 30.01.20ххг., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх составляет 5 821 000 рублей, рыночная стоимость 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, составляет 728 000 рублей.
Оценивая заключение эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 16М/864-2-6736/16-ОЭ от 30.01.20ххг., суд полностью согласился с ним и признал относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку у суда не было оснований сомневаться в достоверности указанных в нем сведений, так как заключение составлено с соблюдением требований действующего законодательства, исследование проведено профессиональным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. имеющим длительный стаж работы в экспертно-оценочной деятельности, лицом, не заинтересованным в исходе дела, обладающим квалификацией и специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов.
Таким образом, судом было установлено, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, составляет 5 821 000 рублей, а рыночная стоимость 1/4 доли указанной квартиры - 728 000 рублей, в связи с чем 1/4 доля в спорной квартире является незначительной.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд пришел к выводу, что истицей Л. не представлено доказательств того, что она предпринимала попытки вселиться в спорное жилое помещение и при этом Я. чинились в этом препятствия.
Кроме того, Л. не было доказано наличие у нее существенного интереса в использовании общего с ответчиком имущества, а также то. что она нуждается в этом жилье, так как спорное жилое помещение является для нее не единственным.
Разрешая встречные исковые требования, суд, принимая во внимание то обстоятельство, что недееспособная Я., являющаяся инвалидом I группы, проживает в спорной квартире совместно с сиделкой, а также то, что спорная квартира является для Я. единственным жилым помещением, к тому же комнаты в квартире не являются изолированными, Я. проживает в спорной квартире с 2003г., кроме того 1/4 доля в жилом помещении, принадлежащая Л. на основании наследования по закону, является незначительной, стороны не являются членами одной семьи, пришел к выводу, что заявленные требования недееспособной Я. к Л.. о прекращении права собственности на долю в праве собственности на квартиру и выплате компенсации за долю в праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру в полном объеме подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.
В апелляционной жалобе представитель истца Л. ссылается на то, что суд сделал неправильный вывод о незначительности 1/4 доли в праве собственности на квартиру, поскольку сопоставление рыночной стоимости целой квартиры и 1/4 доли не может быть основанием для признания доли незначительной. Также суд неправомерно
лишил истца собственности, поскольку ст. 252 ГК РФ не предполагает лишение права собственности без согласия собственника.
Вместе с тем, указанные доводы не могут служить основанием для отмены решения суда по следующим основаниям.
Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. ,
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Как усматривается из материалов дела спорное жилое помещение, представляет собой квартиру общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, состоящую из двух смежных изолированных комнат: № 1 жилой площадью 14,1 кв.м, № 2 жилой площадью 9,6 кв.м, кухни площадью 6,7 кв.м, ванной комнаты площадью 2,1 кв.м, уборной площадью 0,8 кв.м, встроенного шкафа площадью 0,4 кв.м, коридора площадью 4,2 кв.м и балкона. Таким образом на 1/4 долю Л.. приходится 9,48 кв.м общей площади и 5,9 кв.м жилой площади. Учитывая, что минимальный размер комнаты в спорной квартире составляет 9,6 кв.м, Л. не может быть выделена целая комната. Таким образом, поскольку в спорной квартире отсутствует помещение, соразмерное доле ответчика в праве собственности на спорную квартиру, судебная коллегия приходит к выводу, что доля ответчика в праве собственности настолько мала, что осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением соразмерно доле в праве общей долевой собственности для нее не представляется возможным.
Кроме того, судом установлено, что Л. никогда не проживала в спорной квартире, попыток для вселения не предпринимала, то есть не имела существенного интереса в использовании общего имущества.
Довод апелляционной жалобы о том, что Я. имеет в собственности 3/4 доли жилого дома, расположенного в Московской области, не могут быть основанием для отмены решения суда, поскольку данные обстоятельства не влияют на правильность решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд при определении размера компенсации за 1/4 долю квартиры, подлежащей выплате Л., применил понижающий коэффициент, тем самым оценил стоимость 1/4 доли на 50% меньше, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку определенная судом стоимость 1/4 доли квартиры основана на заключении эксперта, не доверять которому оснований у суда не имелось.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 13 марта 20хх года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Л. - Л. - без удовлетворения.
ВЫВОД:
1) Стоимость доли при принудительном выкупе не ровна стоимость доли от целой квартиры!
2) Рыночная стоимость доказывается заключением специалистов или экспертов.
3) Такие дела можно выиграть только с участием опытных адвокатов, которые могут и знают ЧТО И КАК ДОКАЗЫВАТЬ!