- 09.01.2017
Статья в соавторстве Московских адвокатов - Путилова Игоря Анатольевича, Путиловой Олеси Валерьевны. Статья доработана и дополнена от 22.11.2011г.
Название статьи
«Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?"
или "Что нам стоит дом построить!»
Наверное, не ошибемся, если скажем, что одним из самых важных объектов собственности для многих является жилое помещение. И сегодня, когда идет бурный рост строительства многоквартирных домов, особое значение приобретает вопрос покупки жилья в строящихся домах как Москвы, так и в других регионах.
На какие моменты следует обратить внимание, если вы решили осуществлять долевое инвестиционное строительство жилья?
Прежде всего - кто именно является застройщиком? Для этого необходимо изучить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации юридического лица и свидетельство о постановке на налоговый учет. Далее, необходимо достоверно знать - есть ли разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, наличие проектно-сметной документации и заключение государственной экспертизы ее (подчас строительство начинают без этих документов, и затем возникают проблемы с вводом объекта в эксплуатацию из-за недостатка мощностей тепло - и электроэнергии, отсутствия возможности подключения к общегородским сетям и т.п.). Немаловажное значение имеет то, какие права у застройщика на земельный участок и зарегистрированы ли они в Федеральной регистрационной службе. Особенностью является и то, регистрируется ли договор участия в долевом строительстве после его заключения в Федеральной регистрационной службе. Многочисленные судебные споры между дольщиками инвестиционного жилья на одну и ту же квартиру уже стали притчей. Учитывая, что до начала привлечения денежных средств инвесторов в средствах массовой информации публикуется проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, изучите ее и обратите особое внимание на следующие моменты:
- в каких инвестиционных проектах строительства в течение последних трех лет принимал участие застройщик, с указанием местонахождения недвижимости, соблюдались ли им сроки ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, каков финансовый результат деятельности застройщика за последний финансовый год, какова кредиторская и дебиторская задолженность. Есть ли у застройщика аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.
- внимательно ознакомьтесь с информацией о проекте, в частности: цель строительства, этапы строительства, сроки реализации проекта строительства, какие элементы благоустройства предусмотрены (прежде всего, какая площадь прилегает к жилому дому, предусмотрена ли проектом ограда по периметру территории, детские площадки, площадки для выгула собак и т.д.), о местонахождении жилого дома и его описании, о количестве квартир, об этажности строительства (чтобы вам не продали квартиру на этаже, не предусмотренном при строительстве - что проходило одним из эпизодов мошенничества по уголовному делу при достройке жилого дома), о функциональном назначении нежилых помещений (подземные стоянки для автомашин, наличие нежилых помещений на 1,2,3 этажах, что необходимо для того, чтобы знать, сможете ли вы, купив квартиру, заехать к себе во двор, если он окажется занят машинами сотрудников магазинов и офисов), не входящих в состав общего имущества участников долевого инвестиционного строительства, о составе имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности, о возможных финансовых и прочих рисках, какие еще денежные средства помимо инвестиционных средств дольщиков жилищного строительства будет привлекать инвестор, что свидетельствует об иных обязательствах, помимо обязательств перед вами. Важно и то, каким способом застройщик обеспечивает свои обязательства перед инвесторами - банковская гарантия или просто залог земельного участка, на котором ведется жилищное строительство, и залог строящегося дома, о планируемой стоимости строительства, о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома с перечнем органов государственной власти, местного самоуправления и организаций, представители которых будут участвовать в приемке указанного жилого дома.
Законодательством предусмотрено, что правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Но такие правила не приняты.
Поэтому в соответствии с положениями о договоре Гражданского Кодекса РФ все существенные условия должны быть указаны в самом договоре: объект - квартира - какой площадью, на каком этаже, в каком подъезде. Срок - это не просто срок окончания строительства дома, это и срок, в течение которого должна состояться его госприемка и главное - срок передачи вам квартиры. Цена договора - это стоимость ваших инвестиций, а точнее стоимость квартиры, в которую входит не только собственно стоимость квартиры, но и стоимость общего имущества дома и благоустройства. В судебной практике встречались дела, когда в ответ на требование инвестора передать квартиру в построенном доме застройщик заявлял о дополнительной плате за благоустройство, которое не было «якобы» включено в стоимость квартиры. Что предусматривают сроки и порядок уплаты стоимости? Гарантийный срок - не меньше 5 лет, с даты передачи вам квартиры от застройщика. Может ли изменяться цена и при наступлении каких обстоятельств, если предусмотрен ее рост с уровнем инфляции, то по каким коэффициентам, предусмотрено ли начисление процентов на остаток неуплаченной цены. Как правило, рассрочка дается на период от 6 месяцев до 1 года. Каждый застройщик предлагает заключить договор в том виде, который, прежде всего, соответствует его интересам, но никак не участника долевого строительства, особенно это просматривается в условиях продления сроков строительства. А это немаловажно!
Перед вами встает главная задача - определить финансовую устойчивость застройщика. В Новокузнецке таких застройщиков можно пересчитать по пальцам, и большинство из них имеет хорошую деловую репутацию, а те компании, которые создали проблемы инвесторам, прекратили свою деятельность. Но нет гарантии, что на их месте не появятся другие.
До 70 процентов новостроек в Москве покупают физические лица из других регионов.
В Москве риск потерять деньги значительно больше, поскольку отследить, как идет строительство, вы реально не сможете, да и не знаете, каким застройщикам можно доверить свои деньги (среди них встречаются и откровенные мошенники), не знаете, что происходит с застройщиком, какие изменения ежеквартально вносятся в проектную декларацию, как ведется строительство и ведется ли вообще. Известны случаи, когда даже построенные дома не могут быть приняты в эксплуатацию, так как либо «сползают» в реку Москву, либо построены над подземным руслом других речушек. К примеру, в Москве на улице Архитектора Власова построены шесть двадцатиэтажных домов, но по указанным выше причинам некоторые из них не могут быть приняты в эксплуатацию уже длительный срок. И если причина долгостроя - застройщики, то правительством Москвы были приняты специальные программы для достройки жилых домов, предоставлены беспроцентные кредиты инвесторам сроком до 10 лет, часть затрат по окончанию строительства взяло на себя правительство Москвы. Но все эти программы касаются только жителей Москвы, а не инвесторов из регионов, на них приходится вся тяжесть дополнительных финансовых вложений, если они хотят получить квартиру в доме, строительство которого в свое время инвестировали.
Если же по каким-то причинам строительство не может быть закончено в определенные законом сроки, то по иску любого из инвесторов дом может быть продан. На него обращается взыскание, как на заложенное имущество, и вырученные средства пропорционально распределяются между инвесторами, поэтому в таком случае риск получить обесцененные деньги достаточно велик. С другой стороны, если вы трижды в течении 12 месяцев нарушите сроки внесения оплаты инвестиционных взносов, то застройщик в одностороннем порядке может также расторгнуть с вами договор.
До недавнего времени выгодность вложений в инвестиционное строительство в Москве была очевидна и, опережая инфляцию, давала существенную доходность даже в период строительства. Фактически с 2006 года рост цен на новые объекты строительства минимален, возникли даже проблемы с продажей уже введенного в эксплуатацию жилья из-за высоких цен. Средняя цена 1 кв. м инвестиционного строительства в Москве - свыше 3000 долларов США. Предпочтение отдается покупке квартиры на вторичном рынке, что менее безопасно. Ликвидность квартиры выше, если она расположена рядом со станцией метро, хотя цена ее будет дороже.
Вложение же инвестиций в строительство жилых домов Подмосковья, как показывает практика, в разы увеличивает риск потери там денег.
Одна из специализаций адвокатов Москвы – Путилова И.А. и Путиловой О.В. – это сопровождение сделок с недвижимостью, юридическая экспертиза (проверка) договоров купли продажи квартир, иных объектов недвижимости, а так же юридическая проверка чистоты сделок, как первичного жилья так и вторичного в Москве и Московской области. Московский адвокат по недвижимости - Путилова О.В. имеет еще и дополнительную, узкую специализацию по ВСЕМ вопросам связанных с земельными участками их продажей, разделом, оспаривания межевания границ земельных участков, залога и т.п.. Запишитесь к нам на прием по телефону 8(495)5451212 и приходите по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди д. 28 к.1. Вся информация на официальном сайте адвокатов Москвы Ушаковых, Путиловых.